透视三道红线体检表：17家房企保持“原档” 降负债不代表低负债

备受关注的降负债行动最终反映到了上市房企的业绩当中 。

根据和讯 房产 整理的《2020年销售额TOP50房企的降负债情况表》 ，截止4月14日
，已披露业绩且数据可查的上市房约33家，结果显示 ，相较于上半年
，房企2020年剔除预收账款的资产负债率平均降了22个百分点，净负债率降了3个百分点 ，现金短债比维持平稳
。

按照三道红线指标：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%
，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1 ，触及三道红线的房企数量从由5家减至2家，“零触线 ”房企由4家增至12家
，房企降负债成效显著。

不过，凭借高杆杆撬动规模增长已经成为 房地产 行业兴盛发展的常态 ，要想改变并非易事
，数据显示，多达17家房企没有实现降档 ，距离三道红线的标准还有一定距离 。

数据来源：贝壳研究院、亿翰智库

“零触线
”房企新增8家 金辉蹿升三档至“绿档”

在三个降负债的核心指标上
，房企压力比较大的指标是剔除预收账款的资产负债率，截止2020年底 ，33家房企这一指标的均值是75%
，比上半年降了2.7个百分点，但仍然超过了红线标准 ，此外
，房企净负债率均值为69%，比上半年降了22个百分点 ，现金短债比均值为1.6，与年中持平
。

某券商分析师对和讯房产表示
，净负债率和剔除预收账款的资产负债率，改善起来比较难 ，尤其后者
，涉及到整资产负债表的调整，而短债比通过少拿地或者快销售 ，增加货币资金
，实现指标的优化。

通过上述三个负债指标的改善，各家房企都交出了自己的成绩单 。数据显示 ，有8家房企进入“零触线 ”的绿档
，该阵营房企由去年中的4家增至12家，同时 ，实现降档的房企约12家
，占比36%
。

TOP50房企中被划为绿档的12家房企

数据来源：贝壳研究院 、亿翰智库

显而易见，龙头央企财务优势明显 ，中海
、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)始终保持“零触线
”，负债压力不大
，龙湖集团作为民营房企财务表现也比较自律，这四家房企的财务能力处于行业领先水平。

在负债改善方面 ，千亿房企和准千亿房子改善速度最为明显 。数据显示
，8家进入绿档的房企中，有6家房企销售额在千亿左右的房企 ，他们的共性是销售完成情况较好
，比如，世茂集团2020年目标完成率100%。

销售之外 ，上述房企还通过促销售 、快周转
、出售股权、引入战略投资者 、合作开发
、分拆上市等方式降杠杆减负债
，以华侨城为例，公司2020年分别转让了包含重庆悦岚房地产开发有限公司等在内的11个项目 ，总成交额68.9亿元
，频繁的资产交易加快现金回流，华侨城也得以进入绿档
。

去年房企纷纷分拆旗下物业公司赴港上市 ，和讯房产此前统计，2020年多达16家物业公司上市
，物业公司上市可以增大地产公司的权益，从而实现降幅债 ，代表案例是远洋服务、金科服务 、世茂服务等。

对于房企的降负债表现
，上述分析师表示，大部分房企还是维持在原档 ，很多房企可能会改善一档
，这样的降负债进度，比较符合外界预期 。

不过 ，对于降负债比较明显的房企
，外界有声音怀疑数据可能被注水
。一位不愿具名的资本市场人士认为，降负债很考验房企调节报表的能力 ，不排除有一些不太严谨的公司到了年末集中调节报表
，通过财务调整，把一些表内负债转到表外 ，不过，他强调
，降负债是行业的主流趋势，只是各家节奏可能不同。

17家房企没能成功“降档” 富力、恒大仍居“红档 ”

虽然大部分房企的负债率都呈现下降态势 ，但真正实现降档并最终符合三道红线的标准
，并非易事，有17家房企三道红线的档位没有实现跨越 。

TOP50房企中没有实现降档的17家房企

数据来源：贝壳研究院
、亿翰智库

此前 ，业内认为
，行地产行业喊了多年的降负债没有取得效果主要是因为房企的主观意愿，但此次房企降负债意愿非常强烈
。从上图可以看出 ，没有降档的房企中
，负债降幅最大的分别是富力地产和中国恒大，前者的净负债率下降46个百分点至130% ，后者净负债率下降40个百分点至159%。

富力地产董事长李思廉在业绩会上表示
，若价钱合适将继续出售资产，包括部分开发项目的股权等 ，截至2020年底，富力集团的库存现货有600亿
，未来也会积极变现，以配合降低三条红线 。

不过 ，由于富力地产和中国恒大负债率较高
，即便降负债力度很大，依然没有降档 ，仍然位于“红档
”
。按照中国恒大的规划
，截止2021年6月30日，净负债率降至100%以下；截止2021年12月31日 ，现金短债比将达到1以上；截止2022年12月31日
，资产负债率将降至70%以下，届时 ，“三道红线”全面降档在三条绿线以内。

此外
，其余15家房企也没有实现负债率降档，龙头房企碧桂园和万科赫然在列 ，究其原因，业内认为
，这主要与企业自身的发展节奏有关，降幅债的前提是保持业绩稳定 ，逐渐从依靠负债增长过渡到向经营要增长
，各家节奏不一样，以碧桂园为例 ，2020年碧桂园拿地总金额为1512亿元
，居行业第一，力度有所加大 。

万科管理层在日前的业绩会上表示 ，剔除预售帐款的负债率是70.4%
，距离70%有0.4%的差距，非常有信心在一季度能够回到绿档
。

此外 ，值得关注的是新力控股
，它是TOP50房企中唯一一家由于现金短债比不达标，从“黄档 ”升至“橙档”的房企 ，新力控股首席财务官许进业表示，有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档要求。

降负债不意味着低负债？

“三道红线
”虽然旨在降负债
，但负债水平也不是越低越好 。

万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，万科并不追求过低的净负债率 ，40%这条线是过去相当长时间坚守的
，但是我们并不追究过低，如果有的时候低一点 ，那是万科为了等待机会。

无疑
，供地两集中就是机会，郁亮表示 ，供地变化对于资金来说要求很大弹性
，如果资金方面没有很大弹性，面对集中供应土地来说遇到很大压力 ，万科净负债率18.1%
，有可能是等待市场变化的机会
。

郁亮强调：“我们并不一定有意保持这么低的净负债率，保持合理净负债率就可以了。”

目前 ，碧桂园有两个负债指标保持着安全线，尚有剔除预收账款的资产负债率略高
，处于黄档水平 。碧桂园的降负债节奏并不急促，其管理层表示 ，公司整个负债规模会在2021年、2022年逐步下降
，有信心在2023年6月30日前达标回绿
。

像万科和碧桂园这样的房企还有不少，在高负债房企忙于降负债的同时 ，债务结构合理的房企则寻求更大的发展机会。正如龙湖集团CEO邵明晓所言
，未来行业的资源越来越会朝着优秀 、稳健的企业倾斜 。

中指院数据显示，2021年1-3月 ，全国300个城市住宅用地共成交1463宗
，同比增加10%；出让金总额为7765亿元，同比增加18%；平均溢价率17% ，较去年同期上升5个百分点
。

负债结构合理的房企正在抓住机会积极布局
，根据中指院发布的《2021年1-3月全国房地产企业拿地排行榜》，在TOP10房企中 ，除融创中国和滨江集团(002244,股吧)之外，其余房企均为国企或者有国企背景的企业
，发展优势明显。

数据来源：中指院

依靠负债的规模增长时代已然落幕，叠加房地产行业增速放缓 ，房地产行业的“内卷 ”已经悄然开始
，业内认为，行业分化正在加剧 ，资金充裕的房企可以抢占核心城市的地块
，实现优质资产的快速周转，而负债较高或资金能力弱的房企无疑会逐步边缘化 。

房地产股票有哪些

股票社保基金持有哪些股票？

2011社保基金重仓股名单如下：

代码 简称 社保名称 持股数　环比 占流通A股比例

600516 方大炭素 社保基金104组合 1 599.97 新进 2.59

300024 机器人(300024,股吧)社保基金理事会 110.13 新进 1.45

002035 华帝股份 社保基金601组合 437.58 新进 1.96

社保基金107组合 253.59 新进 1.14

600261 阳光照明(600261,股吧)社保基金104组合 260.00 新进 1.32

600292 九龙电力(600292,股吧)社保基金604组合 565.28 54.75 1.69

300064 豫金刚石(300064,股吧)社保基金107组合 45.93 新进 1.21

002431 棕榈园林(002431,股吧)社保基金601组合 93.23 90.65 1.94

002132 恒星科技(002132,股吧)社保基金107组合 325.03 新进 2.74

002081 金螳螂 社保基金109组合 350.00 不变 1.23

600546 山煤国际(600546,股吧)社保基金110组合 567.47 -27.94 3.14

002410 广联达(002410,股吧)社保基金106组合 251.32 8.37 5.58

000721 西安饮食(000721,股吧)社保基金108组合 275.35 新进 1.65

002299 圣农发展 社保基金602组合 369.97 新进 2.62

002038 双鹭药业 社保基金109组合 630.28 1.01 3.04

社保基金104组合 599.98 50.00 2.90

社保基金110组合 347.79 新进 1.68

社保基金108组合 264.99 新进 1.28

300078 中瑞思创(300078,股吧)社保基金602组合 20.00 -42.81 1.18

300030 阳普医疗(300030,股吧)社保基金理事会 155.44 新进 3.84

000889 渤海物流(000889,股吧)社保基金108组合 429.98 新进 1.27

300143 星河生物 社保基金601组合 13.07 新进 0.96

600409 三友化工(600409,股吧)社保基金106组合 1 577.05 新进 1.68

002392 北京利尔(002392,股吧)社保基金603组合 96.75 新进 2.87

600373 *ST鑫新 社保基金110组合 679.19 不变 3.62

600139 西部资源(600139,股吧)社保基金106组合 127.05 新进 1.08

600855 航天长峰(600855,股吧)社保基金603组合 102.05 新进 0.44

000708 大冶特钢(000708,股吧)社保基金111组合 618.01 21.54 1.38

300086 康芝药业(300086,股吧)社保基金603组合 120.22 -1.46 4.81

002278 神开股份(002278,股吧)社保基金102组合 98.00 新进 1.00

002322 理工监测(002322,股吧)社保基金109组合 79.02 131.90 2.49

600500 中化国际(600500,股吧)社保基金603组合 600.00 新进 0.42

000635 英力特 社保基金109组合 220.00 不变 1.24

002255 海陆重工(002255,股吧)社保基金501组合 150.00 新进 3.09

社保基金102组合 100.00 新进 2.06

600467 好当家 社保基金110组合 711.19 新进 1.12

社保基金106组合 557.27 新进 0.88

600765 中航重机(600765,股吧)社保基金105组合 970.00 5.43 2.59

600850 华东电脑(600850,股吧)社保基金110组合 497.17 不变 2.91

社保基金604组合 348.05 不变 2.03

600712 南宁百货(600712,股吧)社保基金109组合 200.00 5.29 0.91

002117 东港股份(002117,股吧)社保基金109组合 207.56 1.03 1.67

002249 大洋电机(002249,股吧)社保基金110组合 192.09 新进 1.77

002437 誉衡药业(002437,股吧)社保基金107组合 39.98 新进 1.14

002367 康力电梯(002367,股吧)社保基金109组合 69.96 -0.01 1.74

601607 上海医药 社保基金101组合 1 000.00 新进 1.21

600168 武汉控股(600168,股吧)社保基金107组合 499.98 不变 1.13

000001 深发展 A 社保基金110组合 4 032.61 24.75 1.30

002216 三全食品(002216,股吧)社保基金105组合 358.37 6.38 7.49

002468 艾迪西(002468,股吧)社保基金501组合 18.90 新进 0.47

000410 沈阳机床(000410,股吧)社保基金108组合 321.53 -69.67 0.60

600380 健康元 社保基金108组合 1 780.04 12.66 1.35

社保基金104组合 1 629.99 新进 1.24

000860 顺鑫农业(000860,股吧)社保基金110组合 1 134.16 1.80 2.59

000564 西安民生(000564,股吧)社保基金102组合 207.77 新进 0.97

002068 黑猫股份(002068,股吧)社保基金109组合 700.00 -10.03 2.80

002302 西部建设(002302,股吧)社保基金理事会 101.69 新进 1.04

002083 孚日股份(002083,股吧)社保基金109组合 400.00 -1.23 0.92

002297 博云新材(002297,股吧)社保基金理事会 160.14 新进 1.20

600861 北京城乡(600861,股吧)社保基金102组合 249.87 新进 1.03

600660 福耀玻璃 社保基金103组合 4 499.99 2.06 2.55

社保基金108组合 2 444.68 9.11 1.39

600146 大元股份(600146,股吧)社保基金104组合 449.97 新进 2.25

600828 成商集团(600828,股吧)社保基金604组合 675.02 19.54 1.85

社保基金110组合 564.59 不变 1.55

600729 重庆百货(600729,股吧)社保基金102组合 593.65 不变 4.37

社保基金108组合 418.33 不变 3.08

002253 川大智胜(002253,股吧)社保基金104组合 100.00 -23.06 2.96

1
、G万科A(000002)：公司专注于室第财产 ，计谋清楚
，对产物市场有明白定位；同时，丰硕的人材贮备能知足公司快速扩大的需求；而丰硕的融资渠道也使得公司能经由过程收买等资产运作体例连结快速增加；另外 ，公司天下结构
，能较好的躲避单一地区市场的风险
。

2、G招商局(000024)：租售并举的营业构架，使公司具有妥当加生长的特点；蛇口产业区的新计划 ，除将进一步晋升公司收租物业的代价外，还将增加公司事迹增加的动力。作为招商局经心打造的地产平台
，公司将来还将整合团体更多优良资产 。

3 、G华侨城(000069)：公司“旅游+地产
”的形式颇具特点，躲避了“招拍挂”的高地价；另外 ，经由过程旅游项目标培养
，可以或许进一步晋升地盘代价，并包管开辟项目标高回报
。公司股改许诺将加速团体团体上市 ，估计2006
、2007年EPS别离为0.75、0.98元。

4 、金地团体((600383行情,股吧))(600383)：公司的人材贮备及计谋思绪与万科相近 。

5
、G天健(000090)：跟着新任董事长的到位及办理层调剂的终了
，公司各项办理效力较着进步。公司其实不知足于做传统的“修建施工+房地产 ”公司，正在主动追求转型 ，但愿成为当局工程的总承包商
。

作为深圳市当局节制的独一一家大型修建施工企业
，公司在取得大型当局项目方面，具有自然上风。

6、G深振业(000006)：在剥离了修建吃亏营业后 ，公司房地产主业起头轻装进步 。公司正在开辟的星海名城及振业城两大系列楼盘毛利率丰富
，将来几年事迹呈现较快增加已根基肯定
。

7 、深长城A(000042)：民营企业联泰的进入，对公司运营办理阐扬实在质而严重的影响。在胜利剥离金众
、越众两家修建施工企业后 ，公司主业明白为房地产开辟及旅店办理 。公司今朝已成立起公司总部、地域总部及项目公司三级办理架构，起头向天下性地产公司进军
。

百度百科-房地产股票